删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。 对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。 现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。
那么，此次修法有何重要意义？将会对农村土地和农民以及房地产市场带来哪些影响？小产权房会有“转正”可能吗？
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次提请审议的是土地管理法、城市房地产管理法修正案草案中对农村集体建设用地的使用政策的调整，实际上是对农村集体建设用地入市的一个政策放松。这为后续增加建设用地、减少各类程序等发挥了重要的作用。
严跃进指出，此次修法后，对于集体建设用地来说，若是本身规划是工业和商业，那么就允许此类土地采用出让、出租的方式进行使用。过去此类土地是需要通过征地等方式，即进行土地“国有化”的操作才可以进行出让。而现在此类约束减少，自然使得此类土地后续交易的活跃度增加。
“过去从事非农业建设使用土地的必须国有化，也就是必须经过地方政府收储后，按照用途招拍挂使用，这可以说是过去几十年中国房地产市场发展的土地财政的基础。地方政府占有了过多的土地收益，而农民与农村集体的土地收益较低。”张大伟说，未来农村集体经营性建设用地有望直接入市，将赋予农民和农村集体更多权益和收益。
“此次修法后，预计将为后续租赁市场的改革提供更为充足的用地。”严跃进说，当前租赁市场的用地面临很多压力，很多大城市的供地力度不大，要在2020年形成相对完善的租赁市场，实际上类似集体建设用地必须有政策改革。后续此类用地入市的积极性将增加，这有助于扩大租赁用地来源，进而形成更好的租赁市场发展条件。此类用地大量用于租赁用房建设，也将使得房价上涨态势得到抑制。另外，此类土地直接出让的规定，也使得征地的成本和环节减少，有利于降低土地的基准价格。
严跃进认为，类似政策对于一些城中村和城边村的影响是最大的，尤其是一二线城市和部分三四线城市，类似城市供地市场将快速打开，在增加供地规模的同时，也有助于推进住房制度的进一步发展。
对于小产权房是否会“转正”的问题，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次修法关键是明确“经营性用途”这五个字的概念，实际上建设用地主要包括经营性用途、居住类用途、公益类用途这三种。换而言之，这次改革的建设用地，只是其中的一部分，即经营性用途。而居住类用途不涉及，包括宅基地、小产权房用地都和此次政策没有关系。小产权房本身也是违法的，即便存在各类出租的经营概念，也谈不上合法经营，所以也没有机会转正。
董祚继表示，集体土地直接入市是有前提的，一是要符合规划，即土地利用总体规划；二是要用途管制，即只有规划确定的工业、商业等经营性用途才行；三是要依法取得，是经依法登记的集体建设用地。
2014年12月 中央全面深化改革领导小组第七次会议和中央政治局常委会会议审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（简称《意见》）。 2015年2月27日 十二届全国人大常委会第十三次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权在试点地区暂时调整实施《土地管理法》、《城市房地产管理法》有关法律规定，授权期限截至2017年12月31日。 2015年3月23日至25日 原国土部正式启动农村土地制度改革三项试点工作。同年6月，试点地区实施方案被逐一研究批复。一个试点地区只开展一项试点，其中集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点各15个，土地征收制度改革试点3个。 2016年9月 原中央全面深化改革领导小组决定将土地征收制度改革和集体经营性建设用地入市扩大到全部33个试点县（市、区）。 2017年11月 原中央全面深化改革领导小组决定将宅基地制度改革拓展到全部33个试点县（市、区）。
为更好显化农村土地制度改革三项试点工作的整体性、系统性、协同性和综合效益，与《土地管理法》修改工作做好衔接，2017年11月4日，十二届全国人大常委会第三十次会议决定，授权在试点地区暂时调整实施有关法律规定的期限延长至2018年12月31日。
来源：券商中国
声明：以上言论仅供参考，不代表龙港网观点。市场有风险，投资需谨慎。
