2011年3月报道回顾：一江之隔 龙港为何比鳌江贵？
编者按：
今年以来，有关温州房价暴跌、豪宅腰斩的新闻，屡屡成为媒体和公众关注的焦点。温州——这个浙南重镇，不但以经济“温州模式”著称，其房价，伴随着楼市黄金十年的大潮，也一度冠盖全国。如今，潮退之后，温州也成为最大的裸泳者。
在目前有关温州楼市的报道中，大多仅流于房价波动的表面，并且只将视野局限于温州市区。为此，本网记者在去年2、3月深入温州各强县、强镇调查，以及数度温州市区采访的基础上，最近再度赶赴温州三个代表性的强镇龙港、鳌江、塘下以及温州市区，为您带来全面、立体、第一手的温州楼市深度报道，并首次将采访触角深入到备受关注的温州民间借贷行业。
本次报道以日记的形式刊出，今天编发的是系列报道第一篇：龙港首席豪宅的典型“下跌”
本次温州调查路线图（点击查看大图）
（注：圈内阴影部分为本次调查地区）
调查时间：11月12日 调查地点：龙港 天气：晴
这已经是记者第二次来到龙港。去年2月11日，当记者第一次去温州，首先来到的，就是龙港。因此，从某种意义上来说，我对温州尤其是温州楼市的认知是从龙港开始的。以此为起点，在随后的10多天时间里，记者从温州东南的龙港、鳌江开始，溯北而上，经瑞安、塘下、乐清、柳市和瓯北，足迹遍及温州五强镇，以及乐清、瑞安和温州市区。并在随后形成了《浙南调查：温州、杭州房价孰高？》以及温州房价系列报道(详见《浙江省各地市楼市探秘——温州站》)。 >>>调查手记：解码温州高房价基因
龙港与深圳龙岗同音，和深圳成为中国改革的先声一样，1984年建镇的龙港，在能人陈定模的带领下，建镇之初即在全国率先推行土地有偿使用、户籍管理制度和发展民营经济等三大制度改革，成为中国农民自费建城的样板，被称为“中国第一座农民城”，其对龙港乃至整个瓯南(苍南、平阳两县)政治、经济格局的深刻影响，延续至今。
就像去年年初初入龙港，此地房价首先给记者造成的震撼。此次重返龙港，记者最关注的仍然是龙港的房价。20个月过去了，龙港的房价跌了多少？相比于温州市区，龙港是否跌幅更大？
龙港首席豪宅——龙港财富中心，今年5月26日开盘，300多套房源被一抢而空
摄影记者：李永生 时间：2012年11月12日
财富中心样本：龙港房价跌了多少？
“龙港的房价高点很可能会在今年下半年继续突破。在置信名都边上，有个叫龙港财富中心的楼盘，售楼人员告诉记者，商铺5月份将开，住宅下半年年会开盘。龙港业内人士指出，龙港财富中心住宅部分开盘价很可能会在2.5万/平方米之上”。(刊于本网2011年3月30日 详情点击>>>)
以上是去年3月份记者龙港楼市调查报道中的一段文字。此去龙港，记者最先想到的，就是这个楼盘。因此，在11月12日上午，首先来到位于泰安路靠近龙港大道的财富中心售楼处。
“住宅什么时候卖完的？”记者问。
“你不知道吗？今年5月下旬，300多套房子，3个小时一抢而空。”
对此消息，龙港本地资深业内人士、德想房产创始人陈德想予以了确认，“财富中心5月下旬开盘，均价1.75万/平方米，当时确实是一抢而空，我认识的好几个熟人，都没有买到。”据悉，财富中心开盘当天，劲销10个亿。
龙港财富中心位于龙港镇中心豪宅区域和商业中心
也就是说，财富中心比计划中晚开了半年，而1.75万/平方米的售价，比高峰期的预期售价，低开了7500元/平方米，正好三分之一。
那么，是否意味着龙港房价跌了30%？陈德想认为，这只是一个极端案例，毕竟2.5万的价格只是预期，而1.75万的价格属于超低开，要不然也不会三个小时卖完。“龙港的房价，比高峰的时候，普遍跌了15%左右。”陈德想仍然举前面提到的龙城华府和银座为例，这两个楼盘目前的二手房市价，大概在1.8万左右，比高峰期跌了3000元，幅度在15%左右。
龙港财富中心边的龙城华府，是龙港的高端小区代表作
摄影记者：李永生 时间：2012年11月12日
二手房市场萎缩八成
“龙港楼市，去年七八月份是高点，此后一直低迷，到今年5月份之后，因为新盘低开热销，出现了回暖势头，新盘去化也比较快。不过，8月份以后，感觉市场又冷下来了，成交量很低迷。”陈德想告诉记者，因为龙港新盘较少，市场低迷受冲击更大的是二手房。
“龙港的中介，从去年到现在，十家关了八家，真是大浪淘沙，估计这种趋势还会继续。”据陈德想观察，去年5月份的时候，一个小小的龙港镇，有证和无证中介门店加起来，多达500家左右。
500家是什么概念？杭州最大的中介公司我爱我家，目前在杭州的门店数量不足100家，而我爱我家成交的二手房，占了整个杭州主城区二手房成交量的30%。
由此可见，在楼市下跌之前，龙港楼市之“夸张”。当然，这已经是过去式。陈德想告诉记者，现在龙港的中介门店可能只有100家左右，而龙港的二手房市场，萎缩了八成以上。“市场好的时候，龙港买房子的人，三分之一是自住，三分之二是投资。现在，属于投资的那三分之二，基本上都没有了，而属于自住的那三分之一，很多人转而观望。”因此，整个市场的成交量，很可能萎缩了80%以上。
“以前，一条街道或一个楼盘，可以养活好几家中介，现在，养活一家中介，要好几条街道或好几个楼盘。”陈德想认为，这很正常，是回归常态，本该如此，严重透支未来的事不可持续！
同样受影响严重的还有土地市场。龙港镇相关工作人员告诉记者，今年龙港只成交了两宗地，只卖了1亿多元，“成交的还是返回地，卖地的钱，全部要返回给村里”。这位工作认为告诉记者，往年到这个时候，龙港都卖了10多亿的地了。
龙港房价为何相对坚挺？
尽管市场低迷，并波及土地市场。但总体而言，龙港房价，相比于温州市区整体30%以上部分豪宅腰斩的跌幅，降幅并不大；其次，龙港楼市属于有量下跌，只要价格比高峰期打个8折，就能有效地促使购房者入市。换句话说，龙港的楼市状况，要远远好于温州市区。
却是为何？
对此，龙港镇主管城建、房产的副镇长谢磊在接受记者采访时表示：
第一，龙港的经济实力比较强。龙港头顶中国农民第一城、中国印刷城、中国礼品城三大桂冠，民间经济活跃，几乎是瓯南最富裕的镇。
第二，龙港很可能是浙江人口第一大镇，据最新的统计，龙港常住人口高达50万，加上周边有意愿在龙港买房子的地方，龙港楼市有60万人口支撑。
常住人口50万是什么概念？在去年的人口普查中，2010年，温州的三个人口小县文成、泰顺、洞头的常住人口分别是21.21万人、23.34万人、和8.77万人。因此，有人形容龙港是“市一级的要求，县一级的工作量，乡镇一级的管理体制”。
除了以上两个原因，龙港房价相对比较坚挺，还跟供应量少有关。最近几年，龙港新盘供应量一直在低位徘徊，而二手房东的降价意愿又比较弱。
此外，尽管房价高企，但相比于楼市高峰期的瑞安市、塘下镇以及温州市区，龙港的房价，又属于“小巫见大巫”。因此，相对而言，龙港的房价泡沫可能更小一点。关于这一点，在接下来的系列报道中，记者会详加叙述，敬请关注。
