（征求意见稿）
为了实施龙港镇旧城改造计划，加快旧城改造步伐，改善城市环境，完善城市功能，提高城市居民居住水平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《苍南县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等相关法律、法规的规定，结合龙港镇江口村A—01地块（以下简称本地块）的实际情况，特制定本方案。
一、征收范围
东至江浦路，南至通港路，西至江口岱头河，北至江滨南路范围内涉及的房屋及附属物。
二、征收时间
自房屋征收决定公告之日起。
三、房屋征收部门和被征收人
房屋征收部门为苍南县房屋征收管理办公室（以下称房屋征收部门）。房屋征收部门委托龙港镇人民政府作为本项目房屋征收的实施单位，龙港镇旧城改造指挥部承担本项目房屋征收与补偿的具体工作。被征收人为征收范围内被征收房屋所有权人。
四、房屋征收补偿
（一）征收范围内房屋征收补偿安置实行货币补偿、产权调换两种方式，被征收人可以任选一种。
（1）货币补偿：被征收人选择货币补偿，在苍南县范围内购置居住房屋，经房屋征收部门核实，并提供补偿协议，税务部门应当在被征收房屋所补偿的金额内给予免交契税。其他有关税收优惠政策，按照税务部门有关规定执行；
被征收人选择货币补偿，在苍南县范围内购置商品住房，可以享受首套房的相关优惠政策；
被征收人选择货币补偿的，被征收人按规定时间签订协议和腾空房屋的，在验收合格后的30天内，房屋征收部门应向被征收人一次性付清补偿款。
其它有关的优惠政策按照《苍南县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》执行。
（2）产权调换：被征收人选择产权调换的，税务部门应当在被征收房屋所补偿的金额内给予免交契税。其他有关税收优惠政策，按照税务部门有关规定执行；
房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结算差价。被征收人有权选择下列产权调换方式中的其中一种：
①不少于被征收的合法房屋相等建筑面积的套房安置面积。
②被征收房屋属直间式住宅，按原征收房屋建筑占地面积与安置套间建筑面积1：4比例予以安置,但安置房建筑面积不超过180平方米。
③按安置人口人均安置建筑面积30平方米标准予以安置，但安置房建筑面积不超过180平方米。
安置人口是指：被征收人家庭具有常住户口且实际居住的人口。虽有常住人口但系寄居、寄养、寄读的人员不计入安置人口。被征收人家庭虽无常住户口，但原常住人口在征收地的符合规定的现役军人、大中专院校在校学生、劳动教养、监狱服刑人员等可计入安置人口。
安置人口的计算时间以房屋征收部门公布的征收范围公告日为准。
（3）房屋征收部门应确保被征收人每拆一间自然间（直间房）,按5万元的优惠价格配置一个车库。
（4）征收部门根据被征收人的住宅应安置面积，分别提供小（60-70平方米）、中（90-100平方米）、大（110-120平方米）、特大（130-140平方米）四种套型。
因旧城区各地段的被征收房屋实际情况复杂，为保证本地块改造开发资金的全面平衡，促进安置补偿的公平合理，在安置房源许可的情况下，独立产权套房的被征收户，应安置面积小于70平方米的可认购小套或中套，应安置面积为70平方米到90平方米以下的可认购小套、中套或大套，应安置面积为90平方米（包括90平方米）以上的可认购中套、大套或特大套，被征收人有权根据自己的需要，选择其中一种套型来安置。
直间房被征收户，每户其多套认购原则是先认购较大套，依次相等或逐小认购，住宅可认购面积小于240平方米的，认购不得超过两套，住宅可认购面积为240平方米到330平方米以下的，认购不得超过三套，住宅可认购面积为330平方米（包括330平方米）以上的，认购不得超过四套。
征收部门将根据以上规定，提供相应的认购方案给被征收人认购。
（二）营业性用房的安置
（1）被征收人持有房屋所有权证,产权登记用途为营业性用房的按营业性用房征收补偿，根据不同地段、不同地点，分不同等级予以集中安置。
（2）临商业街的住宅底层作为营业性用房的，可以参照营业性用房给予征收补偿，但安置面积最多不超过30平方米。
（3）营业性用房或参照营业性用房单独安置的，其安置面积应在被征收房屋总面积内扣除。
（三）安置用房价格结算
（1）被征收房屋原属于成套住宅的，其认购面积在应安置面积的120%内的部分按市场评估价90%结算，超出部分按市场评估价结算；
（2）被征收房屋原属直间房的，应安置面积小于等于180平方米的部分按市场评估价90%结算，应安置面积180平方米以上的部分按市场评估价95%结算，增购部分按市场评估价结算。
（3）签订协议时住宅安置用房认购面积按小套70平方米、中套90平方米、大套110平方米，特大套130平方米结算，商业用房按每间（个）30平方米结算。具体认购面积以实测面积为准。
（4）安置房购房款的交付分三期进行，以被征收房屋价值的全部补偿款在签订征收补偿安置协议时作为第一期购房款；第二期在安置房认购定位前交足差额购房款的80%，第三期剩余款项在安置房交付前一次性付清。
（5）住宅安置房与商业安置房的价格按照市场评估价评估确定。
（四）被征收房屋产权确认和面积认定
（1）被征收的房屋，以房屋所有权证及其它相关有效文件认定房屋所有人和建筑面积。土地使用人和使用面积以国有土地使用权证及其它相关有效文件认定。直管公房承租人和承租建筑面积以房产管理部门出具的证明认定。单位自有房屋出租给他人的，凭租赁双方的有效合同（协议）或者出租人的证明认定承租人和承租面积。
（2）已依法征收为国有土地的原集体土地上所建的房屋，以房屋所有权证或原所在地政府建房批复、建设工程规划许可证认定所有人和建筑面积；土地使用面积以土地使用权证或者当地政府批准的建设用地面积认定。
（3）对未取得土地使用权证及房屋所有权证的，由县房屋征收产权调查小组对其房屋的建成时间、权属来源、土地使用面积、建筑面积等有关情况进行调查确认。分别予以补偿安置：
①1982年2月13日国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》实施前所建、延续使用至今的居住房屋。
②1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施后至1992年国土资源部航空拍摄前所建、建筑占地面积25平方米以上（含25平方米），延续使用至今的居住房屋。
③1992年国土资源部航空拍摄之后至1999年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》实施之前所建、建筑占地面积25平方米以上（含25平方米）、持有当时乡（镇）人民政府越权批准的建房文件，延续使用至今的居住房屋。
④1992年国土资源部航空拍摄之后至1999年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》实施之前所建、建筑占地面积25平方米以上（含25平方米）、持有乡镇人民政府、国土、规划部门在这一时期内正式罚款凭证，尚未办理补办手续，延续使用至今的居住房屋，其补偿标准按被征收房屋价值的70%计算。
⑤1992年国土资源部航空拍摄之前存在的居住房屋，建筑占地面积25平方米以上（含25平方米），在1999年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》实施之前，被征收人因故自行拆除，两年内在原址上重建，建筑占地面积25平方米以上（含25平方米），延续使用至今的居住房屋，按原重建前的房屋状况予以补偿安置。
（4）被征收人属下列情形的，不作产权调换：
①征收合法房屋建筑占地面积之外的其他土地使用面积；
②征收1992年国土资源部航空拍摄前所建的非公益事业房屋的非居住的附属用房、构筑物，不作产权调换，建筑物按重置价结合成新率评估价的2倍予以货币补偿；
③1982年2月13日，国务院《村镇建房用地管理条例》实施后，没有合法产权凭证而由县房屋征收产权调查小组认定的合法居住房屋，建筑占地面积在15平方米以上（含15平方米）、25平方米以下（不含25平方米），不作产权调换，其补偿标准按被征收房屋价值的50%予以货币补偿；建筑占地面积15平方米以下（不含15平方米），不作产权调换，建筑物按重置价结合成新率的评估价2倍予以货币补偿；
④征收未超过批准期限的临时建筑，根据建筑物重置价、已使用年限等因素经评估后予以适当货币补偿，不作产权调换；
⑤征收非公益事业房屋的附属物，不实行产权调换，由房地产评估机构给予评估，房屋征收部门按评估价给予补偿。
（五）补偿规定
（1）搬迁费按每间每户补助800元，选择货币补偿的每户按一次计算，选择产权调换的按二次计算。
（2）住宅房屋临时安置补助费
被征收人选择产权调换，征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房，供被征收人选择。
被征收人选择产权调换，自行解决周转用房的，征收部门应当向被征收户支付临时安置补助费，支付时限是从其房屋腾空验收合格之日起到被安置后的4个月止，住宅临时安置补助费每平方米每月 8元(按被征收房屋面积计算)。房屋征收部门超过征收补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的2倍支付临时安置补助费（因被征收人原因造成逾期安置的除外）。
（3）沿商业街店面租金补偿：商业用房停业损失补助费按其商业用房认定级别标准，一级商业用房每平方米每月90元，二级商业用房每平方米每月60元,三级商业用房每平方米每月30元。
（4）征收生产性非住宅用房造成停业、停产引起的经济损失及生产设备搬迁安装费，由房屋征收部门给予适当补偿。
①停产、停业引起的经济损失，补偿金额可根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定；也可根据被征收房屋和生产设备评估价格的一定比例确定。具体补偿方式可由被征收人自行选择。按前一种方式确定停产停业损失补偿的，效益按照征收公告前一年税务部门核准的每月税后平均利润的标准或者同类房屋市场租金确定。
②征收非住宅用房中不可移动设备而报废或造成设备无法恢复使用的，房屋征收部门应按设备原购置价折旧后给予补偿。
③征收非住宅用房的设备搬迁、拆装费，房屋征收部门按国家和 本县货物运输价格和设备安装价格计算。
（5）移装固定设施补偿费
水、电总表（分表由被征收人自行拆除）统一由水务部门和电业部门拆除注销，对被征收人独立报装的水表、电表、有线电视、电话、宽带网络、太阳能热水器、空调等，按如下标准给予补偿：
①独立报装水表980元/只。
②电表单相为300元/只，三相为700元/只。
③有线电视300元/户。
④电话108元/台。
⑤宽带网络158元/户。
⑥太阳能热水器移装费300元/台。
⑦空调移机费200元/台。
原水费、电费、煤气费等费用由被征收人在房屋腾空前一次性缴清。
（6）征收范围内违法违章的建筑物和超过批准期限的临时建筑物，必须在房屋征收决定公告之日起30天内拆除，不予补偿。
（7）征收企、事业等单位非住宅用房，按被征收房屋批准的规划功能和土地性质经评估后，给予货币补偿。如需要迁建的，按原用地面积、土地使用功能进行置换，并按市场评估价结算差价。
（8）在被征收房屋范围内，违法违章建筑物所有人，在自行拆除违法违章建筑物后，符合我县相关住房保障规定的，县人民政府给予优先住房保障；符合无房户或住房困难户条件的，按照县政府关于无房户或住房困难户的有关政策执行。
（9）凡属土地征收范围内的单位和个人，在“土地征收公告”和“房屋征收公告”发布之日起不得进行下列活动，否则在安置补偿过程中不予确认，所产生的损失和后果由行为人自行承担：
① 新建、扩建、改建、装修房屋；
② 改变房屋和土地用途；
③ 设立和变更房屋租赁关系；
④ 户口迁入或分户；
⑤ 法律规定的其他事项。
五、征收房屋协议签订
（1）被征收人应在房屋征收决定公告规定的期限内与房屋征收部门达成房屋征收与补偿协议。
（2）被征收人在签订征收安置协议时，应将《房屋所有权证》、《土地使用权证》或其他资料移交给房屋征收部门，房屋征收补偿安置协议生效后，由房屋征收部门统一上缴相关职能部门核销。
（3） 征收设有抵押权或租赁关系的房屋，被征收人在征收期限内自行处理抵押权或解除租赁关系；房屋产权归属存在矛盾纠纷的，被征收人需自行解决好矛盾纠纷，确认产权归属；方可签订征收与补偿协议。
（4） 被征收人应在房屋征收决定公告规定的搬迁期限内将被征收房屋腾空，经房屋征收部门验收合格后，由房屋征收部门统一组织进行拆除，被征收房屋腾空后，其房屋以及附属物、构筑物，已作补偿的室内装饰物品等的处分权属房屋征收部门，被征收人不得擅自拆除，否则照价赔偿。
六、奖励和补助规定（符合拆迁条件的）
（1）选择货币补偿的，按其被征收房屋货币补偿金额的10%给予奖励。
（2）对征收公告规定的期限内签订征收补偿安置协议的被征收人，按被征收房屋的间（套）数计算，每间（套）给予奖励1万元。
（3）为鼓励被征收人相互做工作，在征收部门规定的签订协议时间开始30天内，签约率达到95%以上的，则已签定协议的搬迁户每间（套）给予奖励3万元；在征收部门规定的签订协议时间开始60天内，签约率达到100%的，则已签定协议的搬迁户每间（套）再给予奖励7万元。
（4）对于在规定时间内签订协议的，以规定签订协议期限届满之日为准，每提早一天每间（套）给予1000元的提前签约奖。
（5）被征收人在征收公告规定的期限内完成搬迁并经验收合格的，给予每间（套）1万元的腾空奖。
（6）符合下列条件的低收入家庭，在房屋被征收时，可以得到适当的经济补助：
①经民政部门核准依法获得最低生活保障救助的家庭给予每户补助3万元；
②经县有关部门批准获得特困救助的家庭给予每户补助2万元；
③县人民政府规定的其他经济困难家庭给予每户补助1.5万元。
（7）凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。
七、 安置房的认购定位
被征收人回迁选房顺序号抽签办法及时间、地点将另行规定。
八、房屋的评估方法和评估机构的确定
根据《国有土地上房屋征收评估办法》，本地块内的被征收房屋和安置用房一律实行市场价评估，评估时点为本地块房屋征收决定公告之日。评估报告应当对被征收房屋和安置用房的区位、用途、建筑面积、结构、楼层、朝向、成新、配套设施等因素充分予以考虑。
房屋评估机构由被征收人在征收决定公告之日起10日内，从报名的具有相应法定资格的房地产评估机构中，通过被征收人内部协商选定其中一家进行评估，在规定时间内协商不成的，可由征收部门组织，公证机构公证，通过摇号等方式随机确定。
被征收人应当积极配合房屋评估机构开展评估工作；房屋评估机构对被征收房屋进行评估时，必须逐户出具评估报告，并解答被征收人对评估报告的异议。房屋评估机构应当将被征收人的姓名、门牌号、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在征收范围内公示，接受社会监督。
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向作出评估报告的原房屋评估机构申请复核评估。
被征收人或房屋征收部门对复核结果有异议的，应当在收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
九、搬迁过渡方式
被征收人应当在征收补偿协议约定或者征收补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁，自行过渡。
十、搬迁过渡期限
搬迁过渡期限自被征收人或直管公房、单位自有房屋承租人完成搬迁之日起，至得到安置房之月止（以书面通知入户时间或公告截止日期为准），小高层住宅房屋过渡期限一般不超过24个月，高层住宅房屋过渡期限一般不超过36个月。
十一、协议签订期限
自房屋征收决定公告之日起二个月内。
十二、拟定的搬迁奖励期限
具体搬迁奖励期限待征收决定公告后在征收现场公布。
十三、不履行县政府作出的房屋征收和补偿决定的处理方法
房屋征收部门与被征收人或者房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的（包括有产权纠纷、产权人下落不明、暂时无法确定产权人等情况），由房屋征收部门报请县人民政府按照征收与补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对县人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在房屋征收决定公告规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
十四、本方案自正式公布之日起施行。
