温州网讯 十余年前成长起来的下吕浦商圈，是温州市区发展最完善的社区型商圈。然而，今年以来，商圈内的商铺转手率明显变得频繁，不少商家感叹在下吕浦商圈做生意越来越难赚钱了。业界人士认为，下吕浦商圈过去的成长是无主导性的，目前正遇到发展瓶颈，相关政府部门需要对该商圈进行重新定位。
近日，几年前在温州工作过很长时间的丁小姐从北京来温访友，朋友相邀在下吕浦的舍得坊门店吃午饭，她有点愕然——“好吃的不是在人民路那边吗？以前感觉下吕浦没有什么特色的餐馆啊。”不过，当丁小姐应邀来到下吕浦却不由惊叹：“咦，下吕浦变得这么热闹啦，餐厅也不少嘛。”
与几年前相比，下吕浦商圈确实发生了翻天覆地的变化。可是，成长了的下吕浦商圈，烦恼也接踵而至，而且过往累积起来的问题最近似乎逐步暴露出来，开始困扰着整个商圈发展，束缚着其进一步的提升。如何发展？如何突破瓶颈？亟须方向性指引。
每周都有
店铺新装修
“下吕浦温迪路的门店确实关了。”澳伦集团有限公司的一位人士证实道。这家已经关门谢客数日的澳伦皮鞋专卖店，仅一个铺面，数十平方米，招牌及装修还是原样，似乎尚无新店家入驻该物业的迹象。
与澳伦相隔几家店的康奈皮鞋专卖店，最近也停业，不过该店是形象升级，而不是撤离。“澳伦集团撤掉温迪路的专卖店，应该是租约谈不拢的因素。”在温迪路上也有专卖店的一本地品牌鞋业的相关人士如此说。
心细的人们会发现，最近几个月以来，温迪路上不少老店家一夜之间“消失”，取而代之的是一些新品牌，共不下10家，像贝贝依依童装、展风鞋业等温州品牌均是近期相继加盟的。其实，不仅在温迪路，下吕浦商圈内的春晖路、划龙桥路上换了“新装”的店铺也不少。从下吕浦开店起家的东池便当老板张宪清说：“今年以来，每周我都看到有店铺在新装修，店名不同，这就说明一些老商家撤出了下吕浦，新商家入驻了要重新装修店铺。”
相关人士表示，今年以来下吕浦的商铺转换频率明显高于往年，在往年店铺转让少的时候，想要找一家合适门店的商家甚至要等上数月。“只要租金接受，今年在下吕浦找店面应该不是很难。”
来自房产中介的信息也显示，下吕浦商圈内商铺转租的业务今年多了不少。“今年下吕浦的店面比以往变化大，感觉转租的较多，但具体数字目前尚无法统计。”温州平安易居房产营销有限公司总经理姜毅表示。该公司总部就位于下吕浦商圈内，在商圈内有多个门店。
跟往年比，今年撤出下吕浦的商家多了，但冲进来的也不少。一些新建设的及一些因环保问题未出租的店铺，今年均很快有了新入驻的商家。记者观察到南浦桥旁建成不久的上吕浦锦园，其临街店铺早被瓯龙等品牌抢占；而吕浦农贸与温迪路处的一排因故闲置较久的店面，也挂上了服装品牌“海澜之家”的店招。
相关接受采访的人士均表示，尽管离开下吕浦商圈的商家不少，但是商圈内的店铺还是比较抢手，目前想找到适合自身的物业还不是很容易。就此，记者也对下吕浦商圈内的南浦路、温迪路、春晖路、双龙路、划龙桥路、天凤巷等主要商业街进行走访，发现紧闭大门的商铺只有两三家，而门上贴有转让字样的商铺也很少。
商家转换快
大多因高租金
“撤出下吕浦的商家，并不是因为没有客源的问题。应该说，目前在下吕浦开店，客源已有一定保证。”张宪清表示。六年前，来自台湾的张宪清在下吕浦春晖路开出了其在温州的第一家便当店，第一年的生意并不那么理想，平均每天只能卖300份左右的便当快餐，而如今平均每天能很稳定地卖出便当600多份。同样，因为在下吕浦商圈的业绩相对比较稳定，四五年前在温迪路开出一家门店的美福食品，相继又在该商圈开出两家门店。
随着东池、美福等品牌的业绩提升，其店铺租金也在快速提升，尤其是去年与今年，店租呈直线上升趋势。“跟刚开始比，目前我们店铺的租金涨幅超过80%。”张宪清略显无奈地表示。张宪清在划龙桥路的另一个休闲餐饮品牌洛矶玛丁，70平方米的店铺，年租金达到了14万元，租金水平几乎达到五马商圈普通店铺的1/3。
房产中介相关人士表示，今年下吕浦转换较快的店铺，大多是房东大幅提升店租，以至于一些商家无法承受而选择撤离。据称，这些商铺店租涨幅最高的达40%左右，而温迪路是下吕浦商圈租金最高的一个区域，要比划龙桥路高很多，部分店铺的租金可与五马商圈的店铺媲美。
尽管在下吕浦商圈开店生意相对比较稳定，但也很难做得特别好，如果物业成本过高，就会导致商家无利可图。有商家估算，目前下吕浦的门店，店租占比已达其过半的营业收入。显然，一些业绩相对差的商家，一旦房东提出涨店租，只能另觅他径发展。
从另一个层面看，下吕浦商圈的业态决定了商家承受租金的能力有限。“到下吕浦开门店的商家，大多不是为了不计成本地展示形象，而是寄希望依托下吕浦稳定的客流量盈利。”张宪清认为，像美福食品接连在下吕浦商圈开店，目的就是布局门店以获利。“下吕浦是大型住宅区，居民相对较富裕，与其他小区比，生意要稍好一些。”美福餐饮有限公司副总潘赛春透露。
记者观察到，除了南浦路有舍得坊、拉芳舍、口福来等几个餐饮品牌的门店相对面积比较大之外，位于温迪路、划龙桥路、春晖路等处的商家基本上都只有一两间店铺，规划大多在100平方米左右，很少达到三四百平方米的。
商圈成长
存在几处硬伤
目前，下吕浦商圈就像一个围城，在商圈内的很多商家想出去，而商圈之外的商家又有不停想冲进来的。“我认为，就目前的租金水平，一些新选择下吕浦商圈的商家可能很快又会选择离开。没有业态的提升，很难支撑高租金下的商家本身盈利。”张宪清指出。
姜毅也认为，经过几年的发展，下吕浦商圈已经成为一个完善的社区型商圈，或者称得上区域性商圈，但要想成长为像五马商圈那样的大型商圈，需要捅破一层天花板。“目前下吕浦商圈依然以马路经济为主，不改变很难有以前那样的快速发展。”的确，记者也发现，下吕浦商圈的商业业态基本上以路边店为主，而且每个商家的规模也非常小。
追溯商圈发展的轨迹，我们不难发现下吕浦商圈的发展天花板，是由几块“硬伤”铸就的。一方面，下吕浦商圈的物业规模都很小，像发展比较好的温迪路，物业基本上是街边商铺，大部分都是单层店铺，单间店铺面积基本上在100平方米以内，这样就导致一些大的品牌在该商圈找不到合适开形象店的物业；另一方面，随着商圈的发展，商圈周边的交通状况日渐堪忧，其中南浦路、划龙桥路、车站大道经常出现堵车现象，而商圈本身由于是一个生活相对富裕群体的居民区，目前已经常呈现车满为患的局面，外来车辆想找停车位更是件非常困难的事。“下吕浦太难停车了，最近吃饭都很少选择下吕浦。”以前经常选择在下吕浦吃饭、逛街的陆女士这样表示。
再者，下吕浦商圈从一开始就是在“市场化”状态下发展的，少有引导，导致商圈内业态相对比较混杂。“温迪路在业态方面相对统一一些，而划龙桥路就比较乱，东头卖妇婴用品，西头有服装店、餐饮等多种业态。”一下吕浦商圈内的商家指出。
正是上述这几处硬伤，导致一些相对高端的品牌不敢迈进下吕浦商圈布局。目前，即使在商业氛围较好的温迪路，相对叫得响一点的品牌也屈指可数，而且大多是不以形象店姿态出现的温州本地品牌。“有高端品牌的形象店开出来，才会提升一个商圈的档次，也支撑一个商圈的高租金，毕竟品牌的形象店并不是追求利润，像五马商圈的一些品牌专卖店，不少亏本，即使提高租金他们也会照样开下去。”一服装商场的高层表示。
同时，由于缺少高端品牌的入驻，致使下吕浦商圈吸引不到更大范围的市民前往消费。多个商家均表示，他们的顾客群体大部分是下吕浦住宅区的居民。“大部分人肯定都会首选人民路逛街，首选下吕浦逛街的应该只占少数。”张宪清认为。
商圈发展方向
需要更明了
虽然，下吕浦商圈的发展是“自主型”的，但是目前也形成相对分类明晰的业态街区，大体上呈“井”字型——最早形成特色的属于鞋服一条街的温迪路，以及近两年刚形成的以鞋服与妇婴用品为主的划龙桥路；而随着舍得坊等餐饮的加入，南浦路基本上成了品牌餐饮的区域；春晖路则逐步形成了小吃类餐饮的集聚区域。
可是，下吕浦商圈内的一些商家担心，随着温州城市的扩大，一些高档的新住宅区随之出现，加上下吕浦交通状况逐步变得糟糕，一些相对富裕的居民可能就会搬离下吕浦，那样就会影响到整个商圈的消费能力，毕竟目前下吕浦商圈的人气支撑更多靠的是本小区及附近住宅区的居民。“早年，水心住宅区与上陡门住宅区的消费力也是可以的，但是一些相对富裕的居民搬离后，小区的消费能力也随之下降。”温州市美福餐饮有限公司副总李朝云指出。据业内人士预计，任其自由发展，将来下吕浦住宅区相对富裕的人可能有60%~70%要搬到新的高档小区居住。
上述接受采访的人士均表示，目前下吕浦商圈的发展瓶颈任由其自身调节还是无法转换的——集聚有相对高端品牌的商圈，即使有转换过来的可能，或许也需要十来年，那样发展时机也可能会错过。“时代广场购物中心与财富购物中心，虽然定位高端，但是对下吕浦商圈本身的影响力有限。”姜毅认为，通过提升下吕浦周边业态的档次，很难影响到下吕浦商圈内部格局，正如时代广场购物中心已经开业多年并且生意一直不错，但同样很难影响下吕浦商圈。
然而，记者也注意到相关政府部门有意通过提升南浦片区的商业档次，以使下吕浦商圈更加繁华。在温州市城市商业网点规划(2010~2020)中，将包含有下吕浦商圈的南浦片区定位为全市20个片区级商业中心之一，规划中描述，片区级商业中心的地位仅次于最高等级的市级商业中心。而且，这项规划将南浦片区级商业中心的业态及功能只做这样定位：依托火车站交通流优势和现有商业基础，主要发展批发零售，特色休闲商业街，高档购物百货，以及酒店餐馆服务等；未来需考虑火车站搬迁带来的影响，可以配置一定的物流用地，而时代广场购物中心周边商业氛围提升后需逐步增加购物餐饮等的比重。
一位了解温州商业发展的政府官员表示，政府部门并未将下吕浦商圈单独进行规划，主要是该商圈定位就是区域性，因此从大方向上纳入到了南浦片区级商业中心规划。可是，从对该片区级商业中心的业态及功能定位看，作为该商业中心的核心下吕浦商圈，相应的规划似乎仅在餐饮服务的建议这一点与其沾边，另无其他说明，并且表述显得比较宏观。
有关人士表示，按南浦片区级商业中心的规划，由于车站大道以东存有大片绿地及河道的阻隔，阻碍了整个商业中心向东发展的机会。“车站大道东向的商铺生意不如西向就是这个原因。”姜毅指出。
上述相关人士建议，全面发展南浦片区级商业中心，还不如重点打造核心的下吕浦商圈。“政府部门应该给下吕浦商圈定个位，然后做一些引导。”上述接受采访的一商家呼吁，如果政府部门在引导相对高端品牌有困难，那就做好现有业态的文章，将温迪路、划龙桥路发展成特色的鞋服街，并引入一些特色品牌，以改变目前本地品牌过于集聚的问题；而南浦路与春晖路在餐饮功能上也进行区分，引入更多不同的业态，包括酒吧、咖啡馆、茶座等。
“只要政府部门定个方向，再在配套上进行一些规划，下吕浦商圈也可能做成一个特色的商圈。”张宪清认为。他的建议来自于去厦门的一次考察：厦门的西堤路是临河的普通街，近年通过当地政府的重新规划与引导，目前西堤路已经成为厦门家喻户晓的咖啡一条街。记者 郑俊杰
