住在杭州网独家发布：龙港将推宅地“探地”报告

核心提要：

　　第一部分、地块解读

　　一、地块项目介绍

　　二、项目所在区域——龙港中心区规划背景

　　第二部分、龙港镇背景

　　 第三部分：温州楼市政策

文/住在杭州网记者 卢丹  

　　温州龙港——中国第一座农民城，是一个只有30多万人口的小镇，地处温州南部，离温州市中心大约需要1个半小时的车程，距离杭州大约三四个小时的车程。这个温州乃至浙江的经济强镇，最高房价已经超过了2万/平米，新房市场一开盘即遭哄抢。

 

　　住在杭州网记者于2011年2月19日前往这个充满农村气息的城市进行了考察：民间资本充裕、土地资源稀缺、对楼市未来预期看好……种种原因，让这个表面上看起来平静的“农民城”变得与众不同。

　　住在杭州网记者了解到，2010年一年龙港公开出让的宅地面积均很小，且数量不多。

　　在调控政策接踵而至的2011年，温州加大了推地力度，据了解，温州今年计划出让住宅用地1500亩，而去年总推地量只有约300亩。

　　3月9日，龙港将推出三宗土地，总面积在为102亩，可建建筑约16万方。如果三宗地块被同一家公司拿下的话，可以开发成一个比较大体量的楼盘。

　　这三宗地块情况如何？周边有些什么配套？有没有新房、二手房在售？

　　住在杭州网记者进行独家探访，全方位揭秘这三宗土地。【龙港超百亩宅地3月再度竞拍 住在杭州网独家探地】

 

　　第一部分、地块解读

3月9日龙港镇中心三出让地块总体指标一览

地块名称	土地位置	土地面积	土地用途	容积率	起价
苍南县龙港镇中心区A-2-A地块	位于龙港镇龙宜大道以东，通园路以南，公园街以西，文化路以北	规划总用地面积61853平方米，出让面积46351平方米	住宅用地	≤2.3且≥1.0	68000万元
苍南县龙港镇中心区A-2-07地块	位于龙港镇世纪大道以北，龙宜大道以东	规划总用地面积15777平方米，出让面积13576.5平方米	商住用地	≤2.6且≥1.0	22000万元
苍南县龙港镇中心区A-2-08地块	位于龙港镇世纪大道以北，达到街以东	规划总用地面积10415平方米，出让面积8033.5平方米	商住用地	≤2.2且≥1.0	11000万元

　　一、项目介绍

　　①项目指标：苍南县龙港镇中心区A-2-A、A-2-07、A-2-08三地块(具体指标见上表)三宗地块规划总用地面积8.8公顷，出让总面积约6.8公顷，总建筑面积约16万方。其中龙港镇中心区A-2-A地块为纯宅地，起价6.8亿，可建建筑面积10.6607万方。A-2-07地块和A-2-08地块用地性质为商住，起价分别为2.2亿元和1.1亿元，可建建筑面积分别为3.5299万方和1.7673万方。这三宗地块在位置上紧紧相连，如果被一家开发商同时拿下，可以开发形成一个体量相对较大的楼盘，且A-2-07地块和A-2-08地块的商业部分可以开发形成小区的各种配套设施。

　　(备注：三宗地块在位置上紧紧相连，总规划面积约8.8公顷。根据温州市的政策规定，单宗土地出让的规划面积不得超过7公顷。因此，三宗地块不能合并成一宗地块出让。)

　　②项目位置：苍南县龙港镇中心区A-2片区所在地，为世纪大道，龙宜大道，东兴街和通园路围合区域。

　　③项目总览

　　位于未来龙港城市中心区的门户地区，距龙港镇老商业中心约2.2公里，与龙港未来的体育中心和商业中心不足1公里，地块北侧为城市湿地公园，东侧为未来龙港镇的行政及商业中心区，区位条件极为优越。由于本片区处于城市中心区范围内，规划区周边已基本形成成熟便捷的交通网络。

　　规划区内地势平坦开阔，也无自然灾害隐患，地块外围地区水网纵横交错，为本规划地块提供了良好的外围生态本底。同时，规划地块内也有自然河流贯穿，可加以保护和利用以提高片区的环境吸引力。且该地块基本上无现状建设用地，无需拆建即可直接建设；同时规划区内的大部分用地均已办理“农转用”手续，土地近期内即可整体开发建设。

龙宜大道	世纪大道
地块实景	地块实景

　　④项目环境

　　一、工业氛围浓厚：项目所在的世纪大道与龙金大道相连，龙金大道两侧分布了大量的工业厂房。

项目周边工业	项目周边工业

　　二、享受龙港镇中心配套：项目距离龙港镇中心只有约2.2公里。

项目周边酒店配套	离项目一公里左右往龙港镇的转盘	诚大饭店，五星级，将试营业

　　三、目前有兴港高级中学、龙宜加油站等；未来将设立大型体育中心。

项目周边的龙宜加油站	项目周边未来将建设的体育中心	兴港高级中学在项目边上

　二、项目所在区域——龙港中心区规划背景

　　根据2005年修编的《龙港城市总体规划》，龙港将形成“一心”、“二轴”、“三片区”的特征。

　　“一心”即位于龙宜大道与世纪大道交叉口附近的城市中心区。也即是本次推出的A-2片区地块即是龙港镇中心区所在地。

　　该项目也属于规划中的城南片区：未来将沿白河路建设一条主要绿化带，相应布局休闲娱乐的室外场地，创造一个近自然，亲近水、阳光和空气的现代化居住区，为一类居住区。

　　另外，将规划设立大型体育中心，位于龙金大道东、世纪大道南、具有承办大中型运动赛事的容量。主要包括：拥有20000-30000座的标准田径场一座；4500-5000座室内体育馆一座；1000-2000室内游泳馆一座，大型健身中心等。同时拥有停车、餐饮、住宿配套设施。

　　三、项目周边房价：目前住宅销售价格在1.5-2.2万/平米之间。

　　本次出让的地块项目周边楼盘并不多，价格约在1.8-2.2万/平米左右。主要有泰源锦园、锦绣名园、克拉名园、财富公馆、新湖绿都花园等，其中克拉名园是酒店式公寓。

周边新房情况表

项目名称	性质	售价
泰源锦园	住宅	约1.8万/平米
克拉名园	酒店式公寓	13000-14000元/平米
锦绣名园	住宅	1.8万-2.2万
财富公馆	住宅	1.7万/平米

周边二手房情况表

项目名称	性质	售价
新湖绿都·北苑	住宅	约1.4万/平米

 

四、龙港近期土地出让情况回溯

出让时间	地块名称	地块位置	用地性质	地块面积	容积率	成交价格	起价	竞得者
2010年1月21日	龙港镇人民路D地块	龙港镇人民路西南，迎港路东南位置	商住	18072.2㎡，其中出让17159.9㎡	≤3.5且≥1	流拍	2.71亿元
2010年2月5日	龙港商业中心A-05-02地块	龙港商业中心A-05-01地块及银海大厦以南，规划路以西，河流以东	商住	出让面积5588.5平方米	≤4.11且≥1.0	7250万元	3215万元	温州金城房地产开发有限公司
2010年2月11日	龙港镇人民路D地块	龙港镇人民路西南，迎港路东南位置	商住	18072.2㎡，其中出让17159.9㎡	≤3.5且≥1	33100万元	2.71亿元	浙江嘉华房地产开发有限公司
2010年9月3日	龙港镇象岗居住小区XG-D01地块	龙港镇世纪大道以南，人民路以西	商住	总用地面积10988.2，出让面积10586.9	≥1.0且≤4.0	17732万元	6382万元	温州国大企业有限公司
2010年9月3日	龙港镇象岗居住小区XG-C04地块	苍南县龙港镇世纪大道以北	住宅用地	规划总用地面积为3630.5平方米，出让面积为3614平方米	≥1.0且≤3.5	7500万元	1835万元	温州瑞祥置业开发有限公司
2010年9月3日	龙港镇世纪大道F地块	龙港镇世纪大道以北，人民路以西	商住	规划总用地面积为10646.4平方米，出让面积为9248.7平方米	≥1.0且≤4.0	11831万元	5831万元	浙江东宏房地产开发有限公司
2010年11月18日	龙港镇世纪大道水门村1号地块	龙港镇世纪大道以南、规划道路以东、河流以西	商服用地（汽车4S店）	总用地面积11719平方米，出让面积8891.4平方米	≤1.0	1400万元	1350万元	五洲汽车商贸集团有限公司
2011年1月26日	苍南县龙港镇中心区A-2-A地块	位于龙港镇龙宜大道以东，通园路以南，公园街以西，文化路以北	住宅用地	规划总用地面积61853平方米，出让面积46351平方米	≤2.3且≥1.0	流拍3月9日重新拍卖	68000万元
2011年1月26日	苍南县龙港镇中心区A-2-07地块	位于龙港镇世纪大道以北，龙宜大道以东	商住用地	规划总用地面积15777平方米，出让面积13576.5平方米	≤2.6且≥1.0	流拍3月9日重新拍卖	22000万元
2011年1月26日	苍南县龙港镇中心区A-2-08地块	位于龙港镇世纪大道以北，达到街以东	商住用地	规划总用地面积10415平方米，出让面积8033.5平方米	≤2.2且≥1.0	流拍3月9日重新拍卖	11000万元

第二部分、龙港镇背景

　　龙港镇，地处浙江省温州南部,位于浙江八大水系之一鳌江入海口南岸,东濒东海,西接104国道、同三高速公路和温福铁路，南背依经济发达的江南平原，北岸为平阳县鳌江镇。是温州市和浙江省的经济强镇，浙江省教育强镇，浙江省文明镇，全国小城镇建设示范镇，全国群众体育先进镇，浙江省体育强镇，全国小城镇综合改

　　革试点镇，联合国可持续发展试点镇。

　　《龙港城市总体规划》第五次在2005年8月，由浙江大学城乡规划设计院修编，其内容为：

　　范围界定龙港城市规划区范围面积为80.7平方公里。

　　规划期限 近期：2005-2010年；远景：2011-2020年。

　　城市性质 龙港的城市性质确定为温州市域副中心城市，鳌江流域现代代工贸型中心城市。

　　人口规模 近期：(2010年)人口为26万人，远期(2020)人口为35万人。

　　城市结构 “一心”、“二轴”、“三片区”的特征。

　　“一心”即位于龙宜大道与世纪大道交叉口附近的城市中心区。中心区布置行政、商业、科教、体育、绿化用地。

　　“二轴”指城市东西与南北两个方向的两条具有城市轴线意义的主要道路，分别为南北向的龙宜大道和东西向的世纪大道。

　　“三片区”分为城北区、城东区、城南区。城北区位于白河以北、通港路以西，基本为原有旧城区；城东区位于通港路以东，以工业、居住、科教为主；城南区位于

　　白河以南，基本上为新区，功能以商业、文化、行政、体育、居住为主。

　　工业布置 调整工业布局结构，形成西、中、东三片工业。

　　中部工业区：位于龙港大桥以南，沿龙金大道分布工业区，为印刷示范技术为主的工业。

　　西部工业区：位于江山办事处、世纪大道南侧，是工业建设的主要用地。

　　东部工业区：位于世纪大道的北面，龙巴公路以东，基本已成形。

　　居住用地规划 将龙港居住用地布局总体上分为三个片区。

　　城北片区：继续利用其区位优势，向北、西扩展，优化环境，将其建成一个二类居住区；

　　城南片区：沿白河路建设一条主要绿化带，相应布局休闲娱乐的室外场地，创造一个近自然，亲近水、阳光和空气的现代化居住区，为一类居住区；

　　城东片区：规划以多层为主，通过完善公建和市政配套，创造居住区内部优美的环境，建设滨海型居住区。

　　教育 中小学、幼托设施的配置，中学按2.5-3.5万人一座，小学按0.8-1.2万人一座，幼儿园幼托0.3-0.4万人一座。

　　另在龙金大道西，世纪大道南规划大型教育科研区，兴建大中专院校和科研机构。

　　医疗卫生设施 3所400床位的市级医院，一座布置在规划的彩虹大道的西面，世纪大道的南面；一座在龙翔西、文卫路北(现龙港医院)；一座在白河路与西三街的交叉口(现龙港中医院)。6所100床位的医院，均匀分布。

　　体育设施 规划设立大型体育中心，位于龙金大道东、世纪大道南、具有承办大中型运动赛事的容量。主要包括：拥有20000-30000座的标准田径场一座；

　　4500-5000座室内体育馆一座；1000-2000室内游泳馆一座，大型健身中心等。同时拥有停车、餐饮、住宿配套设施。

　　文化娱乐设施 在文化广场设立博物馆、展览馆，在文卫路、龙跃路等附近设立书市、电脑市场等。

　　旅游 开发滨海渡假区，东北片龙港沿鳌江南岸河滨渡假旅游带，开辟体育旅游、植物旅游、文化旅游。

　　城市公园 新增5座城市公园，分别为凤阳公园、海洋生态公园、白河公园、文化公园、中央公园，并对原有的江滨公园进行改造。

　　交通、公路 现有公路达到二级标准。兴建外环线城南大道；修建瓯南大桥、彩虹大桥和东海大桥。在龙宜大道与站港路的交叉口设置客运站。；

　　近期建设(2005-2010年)：

　　交通部分：1、龙港客运中心。2、龙港物流中心。3、白沙路改造工程。4、现状道路整治。

　　文教卫生 1、新建龙港第三医院；2、新建二所小学、一所初中，迁建龙港高级中学，新建高等职工技术学校；3、新建垃圾中转站一所。

　　市政部分 1、新建城市中心区；2、新建龙港管道煤气工程；3、新建体育场，体育馆以及配套绿地；4、新建污水处理系统；5、新建龙港图书馆、文化中心、；6、新建移动通讯大楼、邮政办公大楼、龙港电讯大楼；7、增建一座100KV变电所；8、新建龙港殡仪馆；9、新建会展中心；10、新建湖前水闸。

　　住宅建设 1、龙港民工之家；2、龙港城西居住社区；3、龙港中心区居住社区；4、城东安置社区；5、城南住宅小区。

　　商业市场建设 1、龙港建材市场；2、龙港包装印刷原材料市场；3、建成区商业区规划改造；4、商业仓储工程。

　　工业区建设 1、完善龙港示范工业区建设；2、扩大城东工业园区的建设规模，东至东海大道，南至体育场路，西至龙舥公路。