败走京沪一线城市 温州炒房团征战长株潭?

温州炒房团全线败走一线城市，长沙等二、三线城市或将成其瞄准对象

　　动机

　　2003年，福州楼市迎来四处“征战”的温州炒房团。而今5年过去了，福州日益走稳的房价以及各种宏观调控政策的出台，使得温州客不得不及早抛出“烫手山芋”，全线撤出福州。

　　福州仅仅是温州炒房团全国“溃败”的一个缩影。近几年，由于各地政府的大力“阻击”，温州炒房团在北京、上海等一线城市全面败退。于是，二、三线城市成了新的选择。

　　有人预计中小城市是温州炒房团的下一站，也有人说温州炒房团将成为历史，但毋庸置疑的是，经历了疯狂之后的中国楼市，将走向理智和健康。

　　回顾：上万温州人到福州炒房

　　2003年，在福州谈生意的汪先生发现，与普通沿海城市相比，福州的房产价格只及温州、宁波等地的四分之一(当时温州的房价约为7000-8000元/平方米)。他小试牛刀，以2300元/平方米的价格在福州鼓山买下两套房子。两个月之后，其家族又凑集资金100万，在同一楼盘再下10套。

　　福州市房地产产权交易登记中心资料显示：2004年第一季度，温州人在福州的买房交易量共计1072宗，交易总面积12万平方米，购房资金4.6亿元，外省人在福州购买的比例为11.6%，温州人的购买比例为5.81%。也就是说，两个外省人在福州购房，就有一个是温州人。

　　“温州人乡土情结很重，我买了这里的房子，就会把亲戚朋友带过来，要投资一起投，要撤离一起撤。”汪先生估计，温州人在福州买房最高峰时达万人。据福州21世纪不动产工作人员回忆，2004年前后，温州人在福州买的一手房占总数的30%-40%以上。

　　据汪先生介绍，从2005年开始，由于福州房价的涨幅不如预期，温州客已经陆续撤出，“现在只剩做长线的少数散客。”

　　除了对福州房价的涨幅“不满意”之外，一系列宏观政策的出台也一定程度上遏制了炒房行为。为遏制炒房行为，福州市房地产管理部门规定，从2007年11月1日起，福州市商品住宅期房将不得转让，商品住宅预售合同原则上不得办理注销登记。这项规定直指“通过更名预售合同转让期房”的炒房客，温州人则首当其冲。

　　现状：炒房团频遭政府“阻击”

　　其实，带着扩张的野心和对利润的追逐，温州炒房团早就成为了众人关注的目标。在“神州行”中，温州人以超前的“炒房意识”赚得钵满盆满，在托高各地楼市的同时，也引起了决策层的关注。温州购房团自然也会成为各地政府围追阻击的对象。

　　2004年，稳定房产价格的国家宏观调控政策出台，温州人大规模投资房产的行为开始有所收敛，但在房价水平还稍微较低的城市，温州人还在大举长鞭。

　　从2005年下半年开始，温州炒房团已经停止在上海及其他地方楼市追加投资，而相反从该领域内撤出的资金以百亿元计，不仅仅在房价引领全国的北京、上海等地，在南京、重庆等城市，温州炒房团被套的消息开始频繁见诸媒体。

　　无奈：大量资金撤出一线城市

　　越来越多的投资者正以现实的成本支付炒房带来的高昂代价。曾经席卷全国的温州房产投资热日渐式微。最近有媒体指出，温州炒房团正在大幅抛售在北京、上海等一线城市的房源，那么他们下一步将进军哪里呢?

　　来自温州的林冰告诉记者，他从2003年靠300万滚雪球，滚出了上海、北京等地的近10套房源，但从2007年开始他不再对一线城市楼市进行投资，他认为资金从一线城市退出已经成为不可逆转的趋势。早在今年年初，他与其背后的资本团队就已经将眼光投向了二、三线城市。

　　据了解，除了住宅之外，中小城市的商业地产也是他们关心的，在华东、华南的热潮之后，华中或许将成为他们征战的下一块“疆土”。

　　温州炒房团盯上长株潭?

　　曾经名噪一时的温州炒房团正在抛售在北京、上海等一线城市的房源，他们手中的大笔资金从一线城市退出之后将会投向何处?一位名叫林冰的炒房客透露，“我们新近在湖南的株洲等地拿下了几套房子，那里的房子现在还是两三千。”

　　温州炒房团真的已经盯上了“长株潭”吗?长株潭真的会成为温州客们进军二线城市的桥头堡吗?对这个问题，长沙的业内人士却存在着两种不同的观点。

　　“在今年北京举办的一次房地产行业大会上，业界的很多大佬就‘到长株潭炒房’达成一致意见。”万象新天营销总监莫登渝说，“这并不是玩笑，从价值投资的角度来说，这种可能性很大。”

　　莫登渝表示，“资本总是投向热土，在长株潭获批两型社会试验区后，这一区域已经成为热土，吸引资本的目光不足为奇。另外，长沙的房价虽然在今年有所波动，但主要因素是因为受全国大环境的影响，并不意味着长沙房价没有上涨的空间。特别是株洲湘潭和长沙相比，房地产市场价格将会有更大的升值空间。”

　　而另一位业内人士却对“温州炒房团盯上长株潭法”的说法表示出了极大的疑问。 “长沙房地产市场本身是极具投资价值的，但是从近来的情况看，房地产市场的投资前景并不明朗，这种不明朗，不单单只是就房地产行业而言，而是整个宏观经济局势，在这种情况下，大笔资金的进入是不太可能的。”

　　这位不愿透露姓名的业内人士来自江浙的房地产行业。“从技术层面来说，如果有人想在现在抄底，也一定会在市场有回暖迹象的前提下，在经济形势已经明确的态势下，才会动手。但是，从目前的情况来看，无论是整个宏观经济形势，还是房地产行业，暂时都不具备这种条件。就我个人而言，我也没有听说或是见到有温州炒房团进军长株潭的事情，当然，不排除有个别现象，但是大量资金的介入，目前可能性很小。”

　　[新闻回放]

　　温州炒房团“征战”史

　　1999年底，温州人就结伴前往上海购置房产。温州人的炒房从这时候开始了。

　　在2000—2004年间，这个人数达到4万，民间资本超过1000亿的中国特有组织——温州炒房团东征长三角地区，南下珠三角地区，西取中原地区，北上京城，可谓战无不胜、攻无不克，以“低进高出”连续作战，资本像滚雪球般增长。

　　温州炒房团的路径是由东部沿海城市向中西部内陆地区逐步推进，大致可分为四个阶段，即一线市场为北京、上海、深圳、杭州等;二线市场为东部沿海其他城市，如大连、烟台、南京、苏州、福州等;三线市场为东西部结合地带的省城或西部经济发达城市，如呼和浩特、武汉、芜湖、长沙等;四线城市为位置比较特殊的省会周边城市，如广西桂林、安徽黄山等一些地级城市。

　　2006年，温州炒房团开始大幅抛售手中房产，并向实业发展。2007年，在宏观调控政策引导下，各地纷纷出台遏制炒房行为的规定，温州炒房团大规模收回阵线，全线撤退。2008年初开始，温州人在各大城市想尽一切办法抛售手中房源，实现了真正意义上的全线逃离。

　　[观点]

　　房价整体下跌难以避免

　　目前，我国许多城市的“房价收入比”已经超出国际标准至少3倍以上。这意味着，能够买得起住房的只能是少数高收入者，而高收入者自住性住房问题已基本解决，其购房行为主要是为了投机或投资，这构成高房价脆弱的基础。加之社会保障不健全导致民众收入向教育、医疗、养老等方面的分流，及住房供应结构失衡等问题，中国房价的整体下跌趋势已经难以避免。

　　房价持续上涨远离民众的实际购买力，是目前房价步入调整的根源。国际上一般用“房价收入比”来表示房价的合理性与消费者的实际购房能力。1996年，联合国人居中心调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍。

　　而统计数据显示，深圳市2004年和2005年的“房价收入比”分别是6.52倍和9.83倍，而2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”，甚至达到了30倍至50倍以上。这说明，以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。

　　这种虚假的繁荣由于远远偏离民众的购买力而显得非常脆弱，一旦对房价上涨的预期不再，购买力萎缩的真实一面马上就会显现出来。深圳房价的持续下跌，正是投机退潮，急剧萎缩的购买力无力支撑目前的高房价所致。不少一线城市的情况与深圳大同小异，当深圳房价实现价值回归的时候，那些尚未步入调整的城市早晚也要步深圳的后尘。